Posso vender um imóvel que ainda está em inventário?
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Essa é uma das perguntas que mais recebo de famílias que estão no meio de um processo de inventário.
E entendo o motivo: apareceu um comprador, o mercado está favorável, ou a família precisa do dinheiro, mas o inventário ainda não terminou. O que fazer?
Depende de como o inventário está sendo conduzido. Mas existe um caminho.
Desde agosto de 2024, com a publicação da Resolução nº 571/2024 do CNJ, ficou muito mais simples vender um imóvel durante o inventário, sem precisar de autorização judicial.
Neste artigo vou explicar as situações possíveis, o que a lei permite e como não perder uma boa oportunidade de venda por falta de informação.
A regra geral: sem inventário concluído, sem venda
Enquanto o imóvel está registrado no nome do falecido, ele não pode ser vendido formalmente. Qualquer tentativa de transferência sem a conclusão do inventário é juridicamente inválida e pode gerar problemas sérios tanto para quem vende quanto para quem compra.
Isso acontece porque, do ponto de vista legal, o imóvel ainda não pertence aos herdeiros. Ele está em processo de transferência. E enquanto esse processo não termina, nenhum herdeiro individualmente tem poder de vender o bem.
Dito isso, existem situações em que a venda pode acontecer e o inventário ser conduzido em paralelo ou de forma acelerada para viabilizá-la.
O que mudou com a Resolução 571/2024 do CNJ
Antes dessa resolução, vender um imóvel durante o inventário exigia um caminho burocrático e demorado: o inventariante precisava entrar com um pedido na Justiça, justificar a necessidade da venda, aguardar a análise do juiz e obter um alvará judicial autorizando a alienação. Esse processo podia levar meses e muitas famílias perdiam boas oportunidades de venda nesse período.
A Resolução 571/2024 trouxe uma importante inovação ao permitir a venda de imóveis do espólio sem a necessidade de alvará judicial. Agora, o inventariante pode realizar a alienação por escritura pública, desde que haja consentimento unânime dos herdeiros e do cônjuge ou convivente sobrevivente.
Em termos práticos: se todos os herdeiros concordam com a venda, ela pode ser feita em cartório, por escritura pública, sem precisar passar pelo juiz. É uma desburocratização significativa que abre caminho para negociações mais ágeis.
Entenda também como funciona o inventário extrajudicial: Inventário extrajudicial: quando e como realizar em 2026?
Quais são os requisitos para a venda extrajudicial?
A Resolução não permite a venda em qualquer caso. Existem condições que precisam ser cumpridas para que a venda seja válida. Os principais requisitos são:
Concordância unânime de todos os herdeiros
Todos os herdeiros e o cônjuge ou companheiro sobrevivente precisam concordar expressamente com a venda. Se um herdeiro se recusar, essa via extrajudicial não é possível. O caminho seria buscar autorização judicial.
Destinação do valor para pagar as despesas do inventário
O valor da venda deve ser destinado, total ou parcialmente, ao pagamento das despesas do inventário, como impostos de transmissão, honorários advocatícios e taxas cartorárias. A escritura pública deve detalhar todas essas despesas e identificar os cartórios envolvidos.
Prazo de até um ano para quitação das despesas
O prazo para quitação das despesas do inventário é de no máximo um ano a partir da data da venda, podendo ser reduzido se houver acordo entre os herdeiros.
Garantia real ou pessoal
É necessário oferecer uma garantia para assegurar que o valor obtido com a venda será usado para quitar as despesas do inventário.
Ausência de restrições judiciais
Os bens dos herdeiros e do cônjuge sobrevivente não podem estar sujeitos a restrições judiciais que impeçam a alienação.
Por que essa mudança é importante na prática?
Antes da Resolução 571/2024, muitas famílias enfrentavam um problema: precisavam do dinheiro da venda do imóvel justamente para pagar as custas do inventário, mas não podiam vender sem antes concluir o inventário. Um círculo vicioso que levava muitos processos à judicialização desnecessária.
A alteração tem como objetivo simplificar a venda de imóveis em inventários extrajudiciais, seja por necessidade urgente das partes ou pela falta de recursos dos herdeiros para concluir a partilha. Muitas vezes, os custos dos emolumentos e impostos do inventário dificultam a divisão do patrimônio.
Com a nova regra, a família pode vender o imóvel, usar parte do valor para pagar ITCMD, honorários e custas cartorárias, e concluir o inventário com muito mais agilidade.
Um caso real: a família que precisava vender para pagar o inventário
Atendi recentemente uma família do Rio de Janeiro com três herdeiros. O pai havia falecido e deixado dois imóveis — um apartamento na Zona Sul e uma casa em Búzios. O problema: não tinham recursos suficientes para pagar o ITCMD e as custas do inventário sem antes vender um dos imóveis.
Antes da Resolução 571/2024, esse caso exigiria um pedido de alvará judicial com prazo incerto e custo adicional. Com a nova regra, estruturamos a venda da casa de Búzios por escritura pública, com todos os herdeiros concordando expressamente. O valor da venda foi destinado ao pagamento das despesas do inventário. Em seguida, o inventário do apartamento da Zona Sul foi concluído normalmente em cartório.
O que antes levaria meses de espera judicial foi resolvido de forma extrajudicial, com agilidade e segurança jurídica para todos.
E se houver conflito entre herdeiros?
A via extrajudicial da Resolução 571/2024 exige unanimidade. Se um herdeiro se recusar a assinar, a venda extrajudicial não é possível. Nesse caso, ainda existe o caminho judicial. O inventariante pode pedir ao juiz autorização para vender o imóvel, demonstrando a necessidade da alienação para o interesse do espólio.
O juiz analisa o pedido e, se autorizar, expede o alvará. Esse processo é mais demorado, mas garante que nenhum herdeiro fique prejudicado.
O que ainda não pode: a venda informal
Mesmo com a Resolução 571/2024, a venda informal, aquele "contrato de gaveta" sem escritura, continua sendo um erro grave. O comprador não tem propriedade legal do bem, fica exposto a dívidas do espólio e pode perder o imóvel em disputas judiciais futuras. Para o herdeiro que vendeu informalmente, há riscos de responsabilidade civil e conflitos com os demais herdeiros.
A Resolução 571/2024 existe justamente para eliminar essa necessidade: agora há um caminho legal, rápido e seguro. Não há motivo para arriscar com informalidade.
Quer entender os custos antes de começar? Quanto custa um inventário no cartório?
O que você deve fazer agora
Se você precisa vender um imóvel que está em inventário, o primeiro passo é verificar se os requisitos da Resolução 571/2024 se aplicam ao seu caso, especialmente a unanimidade dos herdeiros e a destinação do valor para as despesas do processo.
Com essa análise em mãos, a venda pode acontecer de forma muito mais ágil do que você imagina.
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Espero que eu tenha ajudado!
Forte Abraço! Até mais!
Dr. Lucas Alves
OAB/RJ 233.795
Advogado Especialista em Inventários
Perguntas frequentes sobre venda de imóvel em inventário
A Resolução 571/2024 permite vender qualquer imóvel em inventário?
Sim, desde que cumpridos os requisitos: unanimidade dos herdeiros, destinação do valor para pagar as despesas do inventário, prazo de até um ano para quitação e ausência de restrições judiciais sobre os bens.
Ainda preciso de advogado para fazer essa venda?
Sim. A presença do advogado é obrigatória tanto no inventário quanto na escritura pública de venda. É ele quem orienta sobre os requisitos, estrutura a operação e garante a segurança jurídica de todos os envolvidos.
E se um herdeiro não quiser vender?
A via extrajudicial da Resolução 571/2024 exige unanimidade. Se houver recusa, o caminho é pedir autorização judicial ao juiz do inventário. É um processo mais demorado, mas possível.
O comprador corre algum risco ao comprar um imóvel em inventário?
Com a venda feita por escritura pública, dentro dos requisitos da Resolução 571/2024, a operação tem plena validade jurídica e segurança para o comprador. O risco existe nas vendas informais.
Posso usar o valor da venda para pagar o ITCMD?
Sim. Esse é inclusive um dos objetivos expressos da resolução. Permitir que famílias que não têm recursos para pagar as custas do inventário possam vender um bem e usar o valor para concluir o processo.
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